KEO BAŞKANI ALPAY HACIOĞLU’NA SORDUK

Kocaeli Emlakçılar Odası (KEO) Başkanı Alpay Hacıoğlu’na, kriz içinde olan inşaat sektörü, gündemde olan Kandıra OSB, rayiç değerler, odanın faaliyetleri ve son olarak Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği hakkında sorduk, Hacıoğlu yanıtladı.

ÖNCELİKLE ALPAY HACIOĞLU KİMDİR? OKUYUCULARIMIZA KISACA KENDİNİZİ TANITIR MISINIZ?

Dededen babadan İzmitli, 1976 doğumlu bu şehrin insanıyım, askerlik harici doğduğum şehirden hiç ayrılmamış bu şehri cadde cadde sokak sokak tanıyan biriyim. Gençliğim Mehmet Ali Paşa mahallesinde geçmiş, okul yıllarımı, anılarımı, kısacası her şeyi bu şehirde öğrenmiş, tanımış sizden biriyim. Çocukluğumu yaşadığım gibi haylazlıkları da aşkı da bu şehirde yaşadım. Evli bir çocuk babası her insan gibi çocukluk hayali olan mesleği ifa edemesem de bugün çok şükür böyle kıymetli bir camianın içindeyim.

KOCAELİ EMLAKÇILAR ODASI’NDAKİ BAŞKANLIK SÜRECİNİZİ NASIL DEĞERLENDİRİYORSUNUZ? YAPMIŞ OLDUĞUNUZ FAALİYETLERDEN KISACA BAHSEDER MİSİNİZ?

“Başkan aşağı, başkan yukarı” diye seslenilen bir kardeşiniz.
Bu serüven 2004 yılında çıktığım gayrimenkul danışmanlığı yolu ile başladı, öyle de hayatın akışına göre kendi macerasında sürüp gidiyor. Hepimizin malumu camiamızın kıymetlisi 2004 yılında kurulan (KEM-DER) Kocaeli Emlakçılar Derneği’nde 2009 yılından bu yana dernek başkanı olarak görev yapmaktayım. Allah’a şükürler olsun ki mesleğe sahip çıkmış bu oluşumu başlatmış, her yeni üyesi ile daha bir ivme kazanmış, büyümüş dernek olmuş, büyümüş oda olmuş, bir meslek odası olmaktan öte saygın bir yarı resmi kurum haline gelmiştir.
İlimizde, ülkemizde bilinen, saygı duyulan ve sevilen bir STK kimliğine bürünmüş meslek için koşullar her ne olursa olsun hizmet vermeye devam edecek olan bizlere de EMANET edilen bir değer ve inşallah bizler de bu kıymetli emaneti bu şehirde, bu memlekette DEĞERLİ BİR MARKA haline getirmek için mücadele edecek olan kurum hizmetçisi olacağız.
ODA üyemiz olan meslektaşlarımızın sektörel sorun, sıkıntı ve şikayetlerini dinleyip çözümlerini birlikte sağlamak, mesleki konularda paneller düzenleyip her konuda bilgi akışı sağlamaktayız. KOCAELİ EMLAKÇILAR ODASI (KEO) yönetim ve denetim kurullarında Kocaeli’nin her ilçesinden temsilciler bulunmakta, böylelikle tüm üyelerimize yerinde hizmet verebiliyoruz. Sektörümüz dışarıdan bakıldığında çok kolay yorumlanmış olsa bile, hergün yeni bir kural, yeni bir mevzuat düzenlemesi yapılıyor. Özellikle 05.06.2018 tarihinde Ticaret Bakanlığı tarafından resmi gazetede yayınlanan “Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği” sektörümüzü bambaşka bir yöne ve bambaşka bir şekle getirmiştir. Sözleşme yapılması zorunluluğundan tutun sektöre yeni başlayacak olanlarla ilgili zorunluluklar ve sektördeki eski üyelerimiz 5 Aralık 2019 sonu itibarı ile herkesin Ticaret Bakanlığı tarafından Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi alması şartı getirilmiştir. Bu kapsamda tüm mevzuatlar ile ilgili toplantılar yapılarak bu şartları yerine getirmeleri konusunda üye işlemleri için çalışılmaktadır.

MALUM HER SEKTÖR GİBİ İNŞAAT SEKTÖRÜ DE CİDDİ BİR KRİZ YAŞAMAKTA. BU SÜREÇ HAKKINDA EMLAKÇILAR ODASI OLARAK ÇÖZÜM VE ÖNERİLERİNİZİ BİZİMLE PAYLAŞIR MISINIZ?

Sektörün içinde bulunduğu krizi değerlendirmek başlı başına bir aykırılık teşkil etmekte aslında. Ülkemiz dinamik bir ülke ve bu dinamiklere sahip ender ülkelerden biriyiz. Nüfus yapımız genç, araştırmacı, teknolojiye hızla adapte olabilen kendi eksiklerini hızlı bir şekilde analiz edebilen bir yapıya sahip. Ancak bu demek değildir ki sorunları görmezden gelebiliriz ve bunu göz ardı edebiliriz.
Ülkemiz konjonktür olarak jeopolitik bir yapıya sahip belki klişe bir söz ancak gerçekten de öyleyiz en azından benim gözlemlerim bu yönde.
Bu krizi tamamen siyaset kurumuna, yönetime mal etmek haksızlık olur, bu tip krizlerden eleştirerek, ötekileştirerek çıkmak mümkün değildir. Elbirliği ile yönetime ve muhalefete çok görevler düşmekte. Bizler de gerek vatandaş, gerek meslek odaları olarak yerici söylemlerden uzak durmalı, eleştirileri yerinde ve ölçüyü kaçırmadan çözüm üreterek aşmalıyız.
Atalarımızın da dediği gibi ”davulun sesi uzaktan kulağa hoş gelir” bizler de bir kurumun seçilmiş idarecileri ve hizmetçileri olarak bir yığın mesele ile cebelleşiyoruz. Bizlerin de başarıları kadar hatalarıda olabiliyor. Devlet yönetmek elbette çok daha zor.
Ekonomik krizlerden etkilenme süreci globalleşen ve gelişmekte olan ülkeler için daha kolay ve buna paralel toparlanması da daha güç. İnşaat sektörü neden ön planda biz maalesef bu sektör ile dolaylı yollardan 300’e yakın iş kolunu aktive eden bir sektörden bahsediyoruz. Bir inşaat, arsa süreci ile başlarken emlakçısı dolaylı yollardan sıvacısı, tesisatçısı, elektrikçisi vs. büyüyor ve kriz dediğimiz olgu ile karşılaşınca da aynı doğrultu da herkes negatif etkileniyor.
Bu sistemin en büyük aktörlerinden bir tanesi de finans boyutu. Maalesef en küçüğümüzden en büyüğüne bankalar ile alışveriş yapmayı ilk akla gelen iş olarak ilke edinmişiz. Biz bankaları doğru olarak kullanamadık ya da kullanamıyoruz. Bu her yönü ile böyle…
Asgari ücretli kiracılıktan kurtulmak adına mortgage ile birlikte 5-10 yıllık önü ve sonu görülemeyen bir borç altına girdik. Herşeyi kredi ve kredi kartları ile yaptık. Sonrasında Kur artışı, faiz oranları derken uzun vadeli tüm ödemeler topyekün karşımıza çıkınca beklenen sonla karşılaşıldı. Kurtulma yöntemi olarak benim nacizane öngörüm ülkelerin savaş bütçesinin azaltılması. Ne alaka diyeceksiniz belki ama insanlar silah ile yaşamaz, ülkeler savaş ile büyümez. Ülke ekonomilerinin en büyük giderleri silahlanma bütçelerinden oluşuyor bir de artık “Ayağımızı yorganımıza göre uzatmak” zamanıdır diye düşünüyorum.

SEKTÖRDE RAYİÇ DEĞERLER NASIL VE NEYE GÖRE HESAPLANIYOR?

Rayiç bedel konusu aslen çok basit ancak her kişi ve kurumun bu sisteme tam entegrasyonu çok elzem. Örneğin; bir gayrimenkulü ele alalım hangi şehirde oluşu, satışa konu gayrimenkulün cinsi ve fiyatının hiçbir önemi yok. Nedenlerine gelecek olursak; Birincisi büyükşehirler ile birlikte tüm gayrimenkullerin rayiç bedelleri devlet eli ile emsal artışına gidilmesine sebep oldu. Buna bağlı olarak gelişen kentleşme anlayışı ile otomatikman artışlar piyasalara da olumlu olumsuz yansıdı. Ancak reel bir rayiç bedel nasıl olmalı derseniz bence çok basit. Satılacak gayrimenkuller bölgesel fiyat bazı ile çalışılmalı ve kesinlikle alt üst fiyat sınırlamaları olmalı. Şuan bunun en büyük engeli alt üst fiyat sınırlamasının olması yerine kişilerin insiyatifi ile yürütülüyor olması. Devlet ve yerel yönetimler gerçek satış bedellerini emlak rayiçlerini reel fiyat üzerinden belirlemeli ve satışlar bu fiyat aralıklarının alt ve üstüne inememeli tabi devam eden satış süreci de bu şekilde ilerlemeli.
Başka Bir örnekle belediye rayici 1000 TL olan gayrimenkul bu rakamın kat ve kat fazlası ile kredili bankalar aracılığıyla kredilendirilebiliyor bu çok yanlış.
Bir de gözden kaçırılan en önemli husus devletimiz reel fiyatları belirlemiş olsa, elde edilecek olan vergi geliri hazine kasasına girdi oluşturur. Bu yanlışa maalesef biz emlakçılar da istemedende olsa dahil oluyoruz ve bu böyle devam edip duruyor. Oysa devletimiz tapu satış bedellerindeki vergi yükünü 0.4 oranından 0.005 veya daha az bir orana çekse, satışların gerçek bedel üzerinden yapılma zorunluluğu getirilse bu konu çözüme kavuşur. Gelelim piyasa rayiç bedellerinin belirlenmesine yani satışa konu olan bir gayrimenkulün fiyat belirlemesi neye göre olmalı?.. Burada belirleyici kişi veya kurum emlak işi ile uğraşan bizler tarafından belirlenmeli ben burda enaniyet yapmak niyetinde asla değilim ancak asli olan da budur. Netice itibariyle bu işe emek veren yılların deneyimine sahip bir sürü firma sahibi yetişmiş. Bizler de kurum olarak satış argümanlarını sektörel gelişmeleri ve teknolojiyi her geçen gün sisteme dahil edersek bu sıkıntılar azalarak yok edilebilir.

BİLDİĞİNİZ GİBİ KANDIRA OSB İLE İLGİLİ CİDDİ BEKLENTİLER SÖZ KONUSU, BU KONU HAKKINDA NELER SÖYLEMEK İSTERSİNİZ, OSB ŞUAN HANGİ AŞAMADA?

Biz emlakçılar odası olarak OSB’leri, kurulduğu bölgelere değer katması ve bölge halkının kalkınmasına yaptığı katkı çerçevesinde değerlendiriyoruz. Kandıra gıda ihtisas organize sanayisi zorlu bir hukuksal süreçten sonra nihayetinde ilk kazmayı Nisan ayında vuracak. GİOSB Kandıra’nın Kocakaymaz Köyünde 2000 dönüm üzerine 60 firma ile faaliyette bulunacak. GİOSB u 9000 işçinin çalışacağı bölgede köyden kente geçmesi adına büyük bir önem arzzettiğini söyleyebiliriz. Burada 8000 işçinin vasıfsız elemanlardan oluşacak olması bölge halkına yönelik bir yatırım olduğu hususunu açıklayan en önemli göstergedir. Burada köydeki kadınlarımızın da ekonomiye katkı sağlayacağı gerçeği ayrıca memnuniyet duyduğumuz bir husus. Kocaeli’mizin tarım bankası olan Kandıra da Türkiye’ye örnek olacak bu yatırımda bizler de her platformda desteklerimizi bugüne kadar sunduğumuz gibi sunmaya da devam etmeyi bir STK olarak biliriz.

SON OLARAK EMLAKÇILIK SEKTÖRÜNÜN ANA GÜNDEM MADDESİ OLAN TAŞINMAZ TİCARETİ YÖNETMELİĞİ İLE İLGİLİ NELER SÖYLEMEK İSTERSİNİZ?

05.06.2018 Tarihinde Ticaret Bakanlığı tarafından 21 Maddelik Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği resmi gazetede yayımlanmıştır. Bu yayımlanan yönetmelik kapsamında; 05.06.2018 tarihi öncesi vergi levhası, oda kaydı ve halk eğitim, dernek, odaların milli eğitim ile birlikte verdikleri belgeye sahip olanlar, Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesini kazanılmış hak olarak başvuru yaptıklarında 5 yıl boyunca tescilli yetki belgeli emlak ofisi olarak ticari faaliyetlerini sürdürebilecekler. Tabiki şirket ya da şahıs firması olması tüm evraklarının bulunmuş olması gerekmekte. Ayrıca ofislerinde sadece emlak gayrimenkul faaliyetinde bulunmak zorunluluğu ile aynı ofis içerisinde başka bir faaliyet konusu mümkün olmayacak. Bunun ötesinde yeni ofis açacak kişiler için 05.06.2018 tarihinden sonra vergi açılışı yapanlar en az lise mezunu olmaları gerekmekte oda kayıtlarını yaptırmaları ve Çalışma Bakanlığınca zorunlu hale getirilen (MYK) Mesleki Yeterlilik Belgesi almaları gerekmekte. Bu şartları yerine getiren ofislere Ticaret Bakanlığınca Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi ancak bu şekilde verilir. Mevcut oda üyesi emlak ofisleri 5 Aralık 2019 tarihine kadar yetki belgelerini alma zorunluluğu vardır. Almayan ya da süreci kaçıran olursa yeni açılacak emlak ofisi kapsamına girecekler ve onlara da lise mezuniyeti MYK şartları aranacaktır. Bu süreç çok önemli tüm üyelerimizi yakın zamanda odaya başvuru yapmaya bekliyoruz.
Artık sektörümüzde ezber değişti daha kaliteli ve nitelikli hale gelecek. Tabi ki bu mevcut aktif ofislere ve yeni açılacak ofislerle ilgili yaptırımlar Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği bunun yanında kayıt dışı çalışan kişi ya da kişilerle ilgili de bizim elimizi güçlendirdi. Sektörümüze yara veren bizi sıkıntıya sokan adımızı lekeleyen kişilerle ilgili de yönetmeliğimiz sayesinde mücadele gücümüz artmış oldu. Tüm toplantılarımızda söylerim çıkan yönetmeliği biz evladımız gibi yeni doğan bebeğimiz gibi görmeliyiz, yeni doğan bebekten maraton koşmasını beklemiyoruz. Birlikte büyüyüp birlikte sahip çıkacağız 2019 yılı sonrasında sektör açısından olumlu gelişmeler olacağını hep birlikte göreceğiz.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir